美国总统唐纳德・特朗普于周四在社交媒体上表示上市公司配资，他正下令联邦政府购入价值 2000 亿美元的抵押贷款债券。他称，眼下美国民众正对房价忧心忡忡，此举将有助于降低房贷利率。
今年 11 月美国中期选举将至，特朗普及其政府正试图向选民证明，他们正积极回应公众对住房可负担性的关切。长期以来，住房建设供应短缺导致房价涨幅持续高于收入增速，这不仅让租房群体更难购置首套房，也让已有住房者升级置换新居的难度加大。这一难题最早可追溯至特朗普的首个总统任期，源于 2008 年引发全球金融危机的楼市崩盘之后的经济复苏阶段。
特朗普称，受政府监管的两家抵押贷款巨头 —— 房利美与房地美，将动用其持有的 2000 亿美元现金储备来完成此次债券收购。
“这将推动房贷利率下降、月供减少，进而降低民众的拥房成本。” 特朗普在社交媒体上发文称。
白宫官员暂未就债券收购的具体时间表回应相关问询。
美联储曾在历次经济动荡时期购入抵押贷款债券，以此压低利率，促使众多房主以 3% 甚至更低的利率办理抵押贷款再融资。也正因此前的低利率环境，这些房主如今不愿出售房产，直接造成了住房市场库存短缺。
“从宏观层面来看，我认为此举无异于治标不治本，其压低利率的效果很可能不足以打破当前‘高利率锁定住房库存’的困局。” 房地产经纪公司雷德芬首席经济学家达里尔・费尔韦瑟评论道。
费尔韦瑟估算，政府购入抵押贷款债券或能将 30 年期固定利率房贷的利率压低 0.25 至 0.5 个百分点。但她同时提醒，此举无法解决住房市场长期存在的其他核心问题，例如住房供应短缺 —— 而这正是导致许多美国人难以负担购房成本的关键所在。
据房地美数据显示，当前房贷利率平均值维持在 6.2% 左右。这家机构与房利美一同在 2008 年美国经济因大衰退崩盘期间被纳入政府监管。自 2022 年 9 月以来，30 年期房贷利率便再也没有跌破过 6%。
“即便房贷利率下降 0.25 或 0.5 个百分点，或许能在一定程度上提振边际购房需求，但我认为这无法破解当前住房市场存在的根本性制约。” 费尔韦瑟补充道。
此外，此举还暗藏风险：特朗普计划动用的这笔现金储备，其原本用途是在类似大衰退的经济下行期充当缓冲资金。从某种意义而言，一旦住房市场出现任何负面波动，房利美和房地美的抗风险能力都将被削弱。这意味着，特朗普是在豪赌此类负面情况发生的概率极低。
与此同时，美联储资产负债表上仍持有规模约 2 万亿美元的抵押贷款支持证券，这一规模较 2022 年 6 月的 2.7 万亿美元有所下降。随着美国经济从全球疫情中逐步复苏，美联储已启动缩减抵押贷款债券持仓的计划。
疫情结束后，通胀飙升推动房贷利率一路走高，2022 年消费者价格指数更是创下四十年以来的峰值。尽管当前房贷利率平均值较去年特朗普开启第二任期之初的近 7% 有所回落，但利率下行并未有效缓解民众在住房、食品及能源方面的成本压力。
通常而言，利率下降会降低月供还款压力，在房价尚未对利率变化作出相应调整的窗口期内，住房可负担性会得到一定改善。据圣路易斯联邦储备银行数据显示，截至去年年中，美国未偿抵押贷款债务规模已达约 21.1 万亿美元。
疫情期间，大量房主抓住低利率契机，以 3% 及以下的利率办理了抵押贷款再融资。
特朗普曾于上月表示，他计划推出一系列住房改革举措，并在本周三进一步提出，有意阻止机构投资者大规模收购住房。
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